Profiter de l’immobilier sans prise de tête, à haut rendement et à moindre coût : c’est possible grâce aux SCPI et aux SCI. Ce sont tous deux des véhicules de placement qui ont pour sous-jacent l’immobilier. Comment fonctionnent ces sociétés et que choisir pour réussir votre investissement immobilier ? Quels sont les points de vigilance à scruter ?
Les points communs entre SCPI et SCI
Ces deux types d’actifs reposent sur l’exploitation immobilière, générant des dividendes. Ceux-ci proviennent des loyers collectés par l’exploitant : la société de gestion pour les SCPI et le gérant pour les SCI. Les charges et travaux divers sont déduits des loyers, de même que les réserves, avant la distribution sous forme de dividendes auprès de tous les détenteurs de parts.
En effet, il est question de souscrire à des parts de SCPI ou de SCI, en fonction desquelles les dividendes sont calculés. Ce sont ces parts qui sont alors gérées par l’investisseur, qui est libre d’en disposer, à sa guise : que ce soit en ce qui concerne la durée de conservation, le moment de la revente, l’éventualité de la transmission par donation à ses futurs héritiers.
Les sociétés civiles de placement immobilier : un parc immobilier diversifié
Les SCPI gèrent un parc immobilier diversifié : plusieurs dizaines d’immeubles constituent leur patrimoine. Ceux-ci sont de différentes typologies (résidentiels, professionnels) et implantés dans différentes régions (Île-de-France, provinces et villes étrangères).
Les SCPI sont une ouverture à une plus importante diversification. De plus, les possibilités sont multiples :
- investir dans des immeubles professionnels pour profiter de dividendes stables, par le biais des SCPI de rendement
- miser sur des immeubles exploités sous les régimes défiscalisants qui génèrent une réduction d’impôt de l’investisseur – il est question d’exploiter des immeubles résidentiels, via les SCPI fiscales
- souscrire en pleine propriété ou en démembrement (usufruit, nue-propriété)
- profiter d’immeubles générant de la plus-value – en optant pour les SCPI de capitalisation, aussi appelées SCPI de valorisation. Vous ne percevez pas de dividendes, mais plutôt des gains générés au moment de la revente
Les SCPI sont gérées par des opérateurs agréés par l’AMF, et tous les souscripteurs de parts deviennent associés. Ceux-ci ont droit au vote lors des assemblées générales de la SCPI. Toutefois, les principales missions d’acquisition et de gestion reviennent à l’opérateur : choix de la typologie et de l’emplacement, de même que des locataires, détermination du prix de la part et de leur valorisation, calcul des loyers, décision de la revente ou de la mise en route des travaux de rénovation, mise en place des différentes stratégies concernant le réaménagement du patrimoine immobilier, en fonction des expertises annuelles.
Les SCPI répondent ainsi à un plus grand nombre d’objectifs et de combinaisons de possibilités pour répondre à différentes attentes. Ce, que ce soit du point de vue rendement ou patrimonial.
Les sociétés civiles immobilières : de l’immobilier indivis
En ce qui concerne les SCI, elles gèrent plutôt de l’immobilier indivis. Celles-ci peuvent être familiales ou non et tout individu peut souscrire à des parts de SCI – ce qui les diffère des SARL de famille. Un ou plusieurs biens immobiliers sont gérés par la SCI, sans toutefois constituer un important patrimoine comme celui des SCPI.
Le gérant de la SCI est lui-même associé à cette dernière. Bien que les statuts soient rédigés en écartant tout conflit d’intérêt, les associés sont exposés à des risques de désaccord sur la gestion immobilière. Toutefois, toutes les décisions sont prises par suffrage, suivant les votes au moment des assemblées générales ordinaires ou extraordinaires.
Autre point faible des SCI : elles ne permettent pas une importante diversification comme dans le cas des SCPI. Elles pourraient néanmoins représenter un placement intéressant à titre de diversification.
